De gemiddelde rente op hypotheken is gestegen van 3,08 % in december 2025 naar 3,27 % in juni 2026, volgens gegevens van de Banque de France gerapporteerd door het Agence Étoile. Deze ontwikkeling verandert de parameters van elk vastgoedproject dat vandaag de dag wordt aangegaan. Welke kostenposten en welke financieringsmogelijkheden verdienen een herwaardering om een aankoop of een huurinvestering in deze context succesvol te maken?
Hypotheekrente en leencapaciteit: de variabelen die herberekend moeten worden
Een verschil van enkele tienden van een procent op de nominale rente verandert aanzienlijk de totale kosten van een lening over twintig of vijfentwintig jaar. Het vastleggen van een enkele rente om een project te simuleren is niet langer voldoende.
| Indicator | December 2025 | Juni 2026 |
|---|---|---|
| Gemiddelde hypotheekrente | 3,08 % | 3,27 % |
| Deel huurinvesteringen in hypotheken | – | 12 % (ACPR, gegevens 2025) |
De stijging van de gemiddelde rente vereist het testen van verschillende scenario’s die duur, eigen inbreng en maandlasten combineren. Een project dat is goedgekeurd bij 3,08 % kan problematisch worden bij 3,27 % als de maandlasten de schuldenlastgrens naderen.
Voor huurinvesteerders is de bankselectie strenger geworden. De Autoriteit voor Prudentieel Toezicht en Resolutie (ACPR), geciteerd door het Agence Étoile, geeft aan dat het aandeel van huurinvesteringen is gedaald tot 12 % van de hypotheken in 2025. Huurdossiers moeten een gedocumenteerd netto rendement en een comfortabele resterende levensstandaard presenteren om de filter te doorstaan.
Het vergelijken van aanbiedingen van verschillende instellingen, ook via een makelaar, blijft de meest directe manier om enkele basispunten te besparen. Degenen die alles willen weten over ImmoGuru vinden daar aanvullende bronnen over de marktmonitoring en simulatiehulpmiddelen.
EPC en thermische slakken: het patrimoniale risico dat kopers onderschatten
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. De geleidelijke uitsluitingskalender van de minst presterende woningen uit de huurmarkt transformeert het EPC in een financieel criterium van groot belang.
Een huurwoning met een classificatie F of G vereist dat drie parameters worden geïntegreerd voordat de handtekening wordt gezet:
- De werkelijke kosten van de energetische renovatiewerkzaamheden, met offertes ter ondersteuning, geen forfaitaire schatting per vierkante meter.
- De wettelijke kalender voor het verbod op verhuur, die het onroerend goed onbruikbaar kan maken vóór het einde van de lening terugbetaling.
- De technische haalbaarheid van de werkzaamheden in het betreffende gebouw (VvE, architectonische beperkingen, toegang tot netwerken).
Een goed met classificatie G dat zonder een begroot werkbudget wordt gekocht, is een gok, geen investering. De korting bij aankoop compenseert niet altijd de kosten voor het voldoen aan de normen, vooral als de publieke subsidies veranderen tussen de handtekening en de start van de werkzaamheden.
Hervorming van de EPC-berekening voor elektrische woningen
De herziening van de berekeningsmethode van het EPC kan het label van bepaalde woningen die elektrisch verwarmd worden veranderen zonder dat er werkzaamheden worden uitgevoerd. Controleer voordat u een thermische slak koopt in de hoop op een automatische herclassificatie of de verwarmingsmethode van het onroerend goed onder deze hervorming valt. Een EPC-herclassificatie zonder werkzaamheden betreft slechts een fractie van de woningen.
Vastgoedbudget 2024: de vaak vergeten posten in het financieringsplan
Concurrenten geven uitgebreid informatie over notariskosten en eigen inbreng. Twee minder zichtbare posten wegen zwaarder op de werkelijke rendabiliteit van een project.
Lenersverzekering en delegatie
De lenersverzekering kan een aanzienlijk deel van de totale kosten van de lening vertegenwoordigen, soms evenveel als de rente in de eerste jaren. Het vergelijken van groepscontracten en verzekeringsdelegaties vóór de ondertekening van de lening blijft de meest effectieve manier om de totale rekening te verlagen. De wet staat toe om op elk moment van lenersverzekering te veranderen, maar in de praktijk maken weinig kopers gebruik van dit recht na de ondertekening.
VvE-kosten en goedgekeurde werkzaamheden
Een appartement waarvan de prijs per vierkante meter aantrekkelijk lijkt, kan toekomstige bijdragen verbergen. Het raadplegen van de drie laatste notulen van de algemene vergadering maakt het mogelijk om goedgekeurde of besproken werkzaamheden te identificeren. Een gevelrenovatie, een dakrenovatie of het voldoen aan de normen voor een lift kan duizenden euro’s aan het werkelijke aankoopbudget toevoegen.
Financieringsscenario’s: waarom het simuleren van verschillende looptijden de beslissing verandert
De verleiding is om de looptijd te verlengen om de maandlasten te verlagen. In een context van stijgende rentes heeft deze strategie vaak een kost die slecht wordt ingeschat.
Het verlengen van een lening van twintig naar vijfentwintig jaar verlaagt de maandlasten, maar verhoogt de totale kosten van de rente onevenredig wanneer de rente boven de 3 % uitkomt. Omgekeerd veronderstelt het verkorten van de looptijd een voldoende resterende levensstandaard om een onvoorziene gebeurtenis (verlies van werk, dringende werkzaamheden) op te vangen.
Het juiste scenario is niet het kortste of het langste, maar het scenario dat een maandelijkse veiligheidsmarge laat. Het testen van minimaal drie combinaties (korte looptijd met hoge eigen inbreng, gemiddelde looptijd met gematigde eigen inbreng, lange looptijd met minimale eigen inbreng) geeft een realistisch beeld van de financiële verplichting.
Voor een huurinvestering moet de simulatie ook rekening houden met de perioden van leegstand en het verschil tussen de ontvangen huur en de maandlasten van de lening. Een project dat op papier winstgevend lijkt, kan verliesgevend worden als het onroerend goed twee maanden per jaar leegstaat.
De stijging van de rentes naar 3,27 % in juni 2026 herinnert eraan dat financiering slechts een variabele is onder vele. Het EPC, verborgen kosten en de looptijdscenario’s wegen net zo zwaar op het succes van een vastgoedproject als de aankoopprijs zelf.
